租赁合同无效也需支付“租金”

[基本案情]
2010年7月，梁某与李某签订《租赁合同》，将其厂房出租给李某使用。该合同约定梁某于2010年11月将厂房交付给李某，李某从2011年5月起支付每月租金30万元。

2012年2月份，梁某要求李某支付拖欠的两个月份租金60万元，但李某认为该厂房存在漏水等问题造成其经济损失，要求在租金中扣除。双方协商不成，梁某于2012年3月起诉至法院。在诉讼过程中，李某提出反诉，认为梁某的厂房未取得主管部门批准建设手续，不能用于租赁，要求确认租赁合同无效且无需支付租金。

[律师工作]
我所律师在诉讼过程中接受梁某的委托后，立即进行了相关的调查取证，确认厂房所在土地是梁某向当地村委所承租，且该厂房的报建手续也已经在办理过程，故梁某对于该厂房具有合法的使用权。律师向法院提出，无论该租赁合同是否有效，李某都应该按照每月30万元的金额向梁某支付租金。

[审理结果]
法院最终判决双方签订的《租赁合同》无效，但李某应参照《租赁合同》约定的租金标准向梁某支付使用费60万元。

[律师点评]
   本案的焦点在于，房屋租赁合同的标的物系未完善报建手续的建筑，那么房屋出租人与房屋承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?该房屋租赁协议无效后，应当如何处理?

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但是，承租人不能以租赁合同无效为由拒付租金。

[承办律师] 谢红波、郭汝婵