租赁合同 “联合验收”的特别约定

【基本案情】
2011年2月27日，原告周**与被告佛山市**投资管理公司签订《**酒店租赁合同》，约定原告将**酒店出租给被告用于酒店服务经营，租赁期限为18年，并约定如被告逾期支付租金的，每逾期一日按应付款项的3‰计算滞纳金。同日，双方再补充签订一份《**酒店验收补充协议》，就租赁房产的交付、保证及责任、消防验收责任等内容再次作出明确约定。

2011年3月3日，双方就上述租赁物业楼顶的户外广告牌事宜签订了一份《**酒店户外广告租赁合同》，约定原告同意将该户外广告牌出租给被告使用或出租，租赁期限与酒店的期限相同，亦约定了逾期支付的滞纳金标准以每逾期一日按应付款项的3‰计算。

上述合同签订后，原告如期向被告交付了租赁物，并按照合同约定履行了相关的合同义务。但自2012年11月份起，被告一直拖欠租赁物和户外广告牌的租金，经过多次协商，双方签订了一份《承诺书》，共同确认被告拖欠租赁物的租金为约760万元，并约定被告在收到验收资料和《场地使用证明》之日支付拖欠的部分租金200万元，于2013年6月30日前一次性付清拖欠的全部租金。但被告在履行了支付200万元后，再次拒绝支付余下的租金和户外广告租金。原告向其多次追讨，被告仍拖欠不付。为此，原告特聘请了律师，代其向佛山市***人民法院提起民事诉讼，并提出解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、利息、滞纳金等损失合计约1130万元，并没收被告保证金300万元等诉讼请求。

【律师工作】
律师接受委托后，主办律师在指导原告搜集相关证据材料，审查合同的约定，并对于原告是否已完全履行合同作出重点审查，在整理全部证据材料后按照原告要求提起诉讼，并申请财产保全。法院立案受理后，被告向法院提起了反诉，称原告未能在合同约定的时间内完成联合验收工作导致被告无法按照预定时间开业经营，原告存在违约情况，并且主张《承诺书》是在乘人之危的情况下签订的，因此请求法院撤销《承诺书》，要求原告向被告承担支付300万元的违约责任，并要求延长租赁期限等诉讼请求。法院于2013年**月**日开庭审理了本案，双方针对《承诺书》的有效性、租赁物联合验收以及被告擅自改建租赁物等问题发表了质证意见，以及进行了激烈的辩论，特别是租赁物联合验收问题，双方均提出了对自己有利的观点。庭审后，由于其他因素的介入和影响，双方达成和解，并签订了调解协议，由法院出具（2013）佛*法民三初字第***号《民事调解书》，要求被告分期向原告支付租金约人民币1000万元，最终解决了此案。

【案件关键】

主办律师收到被告的反诉状后，再次与原告核对相关证据材料，发现原告一直坚称已完成的验收工作，实际上仅仅是租赁物主体结构的验收工作，而非合同约定的“完成一切综合验收手续验收文件”。在经过了解和沟通，原告指出之所以未及时完成联合验收（即综合验收）责任在于被告。原告负责的主体结构验收实际上在2011年9月1日已完成，但根据《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理设施细则（试行）》（粤建管字〔2001〕35号）、《建筑工程施工质量验收统一标准》等相关文件要求，联合验收的内容既包括主体、基础结构的验收，也包括建筑物室内装修装饰、消防、用电、给水、电梯等工程的验收。由于被告工程延迟竣工，其负责的室内装修装饰、消防等工程一直拖延到2013年7月25日才完成全部验收工作，这个时间已远远超过合同约定的联合验收时间，因此也导致了原告须等待被告验收工作完成后才可办理联合验收的手续，在表面上看来变成了原告未遵守合同约定，按照履行义务。

【律师点评】
本案是一起租赁合同纠纷的案件，案件的争议焦点在于：

1、租赁物的联合验收问题。

2、双方违约责任划分。

    有别于一般的租赁合同，由于本案的租赁物主体结构是由原告集资兴建，合同约定了租赁物的联合验收和产权手续由原告负责办理。但因租赁物用于酒店经营，对于酒店内部的装饰装修、消防、空调、通风、电梯等工程，双方则约定了均由被告自行负责完成和验收。在这种特殊约定下，就发生了主体结构验收和室内各种工程验收分开完成的情况。本案的事实是主体结构完成而室内装修未验收完成，最终导致了酒店的联合验收无法及时向相关部门办理。原、被告在签订合同时，却没有预见到这一点，使得原告在交付租赁物后，因被告延迟完成装修和验收的原因，导致原告无法在合同约定的时间内完成全部的联合验收工作，出现了表面上原告违约，实际上是被告违约的矛盾情况，继而使得被告以此推卸违约责任，逃避支付租金的义务。

因此，在签订租赁合同时，如涉及租赁物“联合验收”的问题，作为出租人需要特别注意，应对各自负责的验收内容和时间作出详细约定，并针对各自的违约责任作出约定，以防出现上述类似情况。