承租人和实际使用人的法律责任

【基本案情】

2013年3月1日，被告巫**与原告佛山市****管理有限公司签订了一份《佛山市***都市广场商铺租赁合同》，约定租赁***都市广场B栋**号商铺，用作酒吧经营使用，租赁期限为7年，并约定被告巫**逾期交付的应偿付违约金，且逾期超过30日的，原告有权解除合同，收回租赁物业。

上述合同签订后，原告依约将商铺交付给被告巫**使用，但巫**在支付了保证金1万多元后，便没有再支付任何租金和水电费，拖欠的租金及水电费达到约55万元。经原告调查核实，巫**承租原告的商铺后，在未经原告同意的情况下，擅自将商铺交给佛山市***酒吧使用，负责人为许**，并以该商铺地址作为酒吧的登记住所地，严重违反了合同约定。佛山市***酒吧在商铺内进行装修、经营均未取得原告同意，且实际使用商铺却不支付任何费用。因此，原告在多次联系巫**无果后，特聘请主办律师代理此案，将巫**、其妻子汪**、佛山市***酒吧以及酒吧负责人许**均告上法庭，提出解除租赁合同，要求四被告向原告支付租金、违约金、水电费等共计约60万元的诉讼请求。

【律师工作】
律师所接受委托后指派主办律师负责该案，主办律师调查了巫**与汪**的婚姻登记情况、以及四名被告的名下财产登记情况下，在提起民事诉讼的同时向法院提出财产保全申请，法院接受申请后查封了酒吧内的全部物品及相关的银行帐户。2013年11月9日，法院开庭审理此案，由于四名被告均没有出庭辩论，法院经核实原告提交的全部证据材料，作出（2014）佛*法民三初字第***号《民事判决书》，依法判决双方解除租赁合同，并判决巫**支付租金、违约金、水电费等费用给原告，汪**对巫**的上述债务承担连带清偿责任。而对于酒吧及其负责人的问题，法院认为根据合同相对性原则，在没有任何证据证明巫**将商铺转租给酒吧的情况下，不应由酒吧及其负责人许**承担支付租金、水电费的义务，因此驳回了该部分诉讼请求。

【案件关健】
    根据原告的反映和实际情况，本案的四名被告在起诉时均无法取得联系，法院采取了公告送达的形式通知四名被告开庭情况和判决情况，正因如此，主办律师在起诉时已预见到四名被告不出面处理起诉，导致查封酒吧的财产存在疑难的可能性。因此，经过反复研究，结合案件事实和办案经验，主办律师最终决定将商铺的实际使用人也一并起诉，并要求查封酒吧（即涉诉商铺）内的物品，这样也使得法院的查封程序合法、合理，并在审理时一并确实租金的支付和商铺使用主体。

【律师点评】
根据合同相对性原则，本案中法院在判决时支持了由承租人支付租金的观点。但值得注意的是，在办理此案时，由于涉及财产保全的问题，为了确定租赁物内物品归属的问题，主办律师将酒吧和其负责人一并作为被告起诉，以便法院查封租赁物内的物品。否则法院在查封时，有可能存在因租赁物的实际使用人与承租人不同，而拒绝查封租赁物内财产的情况，这势必影响到日后执行程序的顺利开展。因此，基于上述考虑，主办律师将实际使用人一同作为被告，并在开庭时明确租赁物内的物品情况。而从办案经验所得，在此后的执行程序中，由于确定了租赁物内物品的归属问题，使得案例顺利执行到位。作为出租人则需要注意，这与一般的转租不同，在没有任何证据证明存在转租的情况下，法院不支持由实际使用人承担合同义务的诉求，因此，出租人一旦发现承租人与实际使用人不一致时，必须及时采取法律行动，确定实际使用人的身份和法律责任，以便确定日后起诉的对象和主体。