开发商在住房按揭行为中的保证责任

《房产抵押登记证明书》等同于《房地产他项权证》吗？

[基本案情]
劳某于2011年拟购买**房地产公司的房屋，同年5月6日，其与房产商**房地产公司、**银行签订了《购房担保借款合同》，劳某向**银行贷款33万元用于购买房屋，并将房屋为贷款做抵押担保，办理了《抵押登记证明书》，开发商**房地产公司向**银行提供担保保证，但劳某与**房地产公司由此至终没有办理正式的房产证和他项权证。《购房担保借款合同》中，**房地产公司作为担保人的保证责任作如下格式条款的约定：本合同项下的保证为不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为自合同生效之日起至抵押房产办妥正式《房地产他项权证》并交予贷款人保管之日止。

在借款期间，劳某并未按合同约定如期履行还款义务，也即是“断供”了。**银行委托我所律师，将劳某、**房地产公司诉至法院，一审判决结果：1、劳某应偿还借款本金252230.21元及相应利息、罚息、复利；2、劳某支付**银行为该诉讼案件支出的律师费；3、**银行对劳某所提供的抵押物被变卖、拍卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。一审判决后，**银行认为**房地产公司应对本案全部债务承担连带保证责任，继续委托我所律师代理二审诉讼事宜。

[案件争议]
该案的争议焦点在于，购房人劳某在只办理了《房产抵押登记证明书》，没有办理正式的房产证和他项权证的情况下，《房产抵押登记证明书》的效力是否等同于《房地产他项权证》？交付《房产抵押登记证明书》之日是否可视为开放商**房地产公司的保证责任解除？

[律师分析]
我们知道，在如今商品房买卖合同中通常约定的付款方式有两种：一次性付款与按揭贷款付款。按揭贷款付款（简称“住房按揭”）即系指用住房做抵押来贷款，属于房地产信贷中的一种抵押担保方式。购房人一旦选择了住房按揭方式购买房屋，就意味着其与银行、房产商之间达成了一种约定，即构成了购房人将其已预付了部分购房款所购买的房产全权做抵押，房产商在完成房产抵押登记手续前为购房人按期清偿银行贷款做担保，在购房人不能按时履行房贷债务时，银行有权处理抵押物并得到优先偿还的民事法律行为。一般来说，购房人、银行、房产商三方签订的《购房担保借款合同》中，房产商作为担保人的保证期限约定为自合同生效之日起至抵押房产办妥正式《房地产他项权证》并交予贷款人保管之日止。那么按照上述约定，对于房产商来说，只要具备完全意义上的抵押物，就解除了保证人的保证义务。

本案中，购房人仅是办理了《房产抵押登记证明书》，并没有办理正式的房产证和他项权证，在这种情况下，法官根据《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，认为《房地产抵押登记证明书》在性质上属于预告登记，其所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保证将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。因此，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。

所以，在只办理《房地产抵押登记证明书》，未办理正式的《房地产他项权证》，甚至未办理房产过户登记的情况下，法院是不认可《房地产抵押登记证明书》具有抵押担保效力的，视为该房产抵押无效，也就是说，法院是不支持银行在未办理正式《房地产他项权证》情况下获得抵押权，房产商的连带保证责任并未因办理了《房地产抵押登记证明书》而解除。

但是，据了解，对于在我市“抵押物只办理抵押登记证明书”的问题，法院是分情况处理：对于2011年前（含2011年度）签订的借款抵押合同，抵押物如向房管部门办理抵押登记的（没有“预告登记”字眼），认可抵押登记的效力，视作已办理他项权证，从而依法保护银行的抵押权，同时开发商的保证期限终止，不再承担连带保证责任；对于2011年以后签订的借款抵押合同，则坚持不认可《房地产抵押登记证明书》具有抵押担保效力的做法。因此，在该案中，**银行与劳某的借款合同签订于2011年5月6日，且抵押登记证明书上并没有注明“预告登记”等字眼，二审法院则认可该房产抵押登记的效力，银行对抵押物享有优先受偿权，且房产商的保证期限终止，不承担连带保证责任。

【律师点评】
购房人和房产商在购房和出售房屋时，均必须注意房屋抵押登记事宜手续的完善，及时办理正式的抵押登记凭证，否则有可能因此承担相关的法律责任。作为银行一方，也应当根据合同签订时间区别对待相类似的案件，以免影响自身合法债权的实现。


（撰稿人：广东众淼律师所苏艳坚、杨宇婷）